Какие риски кроют схемы ипотечного кредитования

По статистике ДОМ.РФ, российский ипотечный портфель на 1 января 2020 года составил 8 305,8 миллиарда рублей, что на 18% больше, чем на 1.01.2019 г. Всего с 2000 г. ипотекой воспользовались более 9,5 млн российских семей, из них на 2019 год пришлось примерно 1,2 млн.

Ипотечная схема кредитования имела в 2019 году высокий спрос. Это обеспечили низкие ставки и государственные программы, в частности, материнский капитал. Согласно исследованиям того же ДОМ.РФ за 2019 год, 40% граждан, купивших жилье в ипотеку – это семейные люди с двумя и более детьми, из них у 18% дети родились после оформления жилищной ссуды.

Долгосрочный кредитный договор несет в себе риски: от снижения стоимости жилья до финансовой несостоятельности заемщика. Какие негативные вероятности присутствуют при заключении договора ипотеки и как обезопасить себя при заключении договора по этой схеме?

Составляющие ипотечной сделки

Ипотека — это кредитование под залог приобретаемой недвижимости. Параметры кредита следующие:

  • Авансовый платеж — в среднем от 20% от стоимости приобретаемого имущества. В качестве первоначального взноса российские банки принимают не только денежные средства, но и материнский капитал, жилищный сертификат и недвижимость.
  • Срок — от года до 30 лет.
  • Ставка в 2020 году — от 5% по программе государственной поддержки.
  • Залог — приобретаемое имущество.
  • Страхование залога — обязательно.
  • Полис защиты жизни и здоровья — добровольно.
  • Страхование рисков ликвидации компании, сокращения штата, изменений условий труда — добровольно.

Ипотечное кредитование всегда сопровождают дополнительные затраты: на услуги риэлтора (от 20 000 р. в регионах), на регистрацию имущества и т. д.

Какие риски несет заемщик в процессе исполнения договора

Главной негативной вероятностью являются финансовые трудности заемщика, в результате которых могут возникнуть проблемы с выплатой кредита. При двухмесячной и более просрочке возникает риск потери имущества и уплаченных взносов.

Дело в том, что большинство кредитных графиков имеют структуру аннуитета. По этой схеме в первые годы заемщик выплачивает преимущественно проценты, а основной долг убывает в меньшей степени. К тому же реализация залога банком может произойти по стоимости ниже фактической. Таким образом, расторжение договора ипотеки может оставить заемщика не только без жилья, но и без денег.

Как избежать проблем

Для предотвращения такого сценария при возникновении финансовых трудностей следует срочно обратиться к кредитору с просьбой о реструктуризации, кредитных каникулах или других вариантах решения проблемы.

Чтобы обезопасить себя от финансовых трудностей в результате проблем со здоровьем, сокращения или ликвидации компании работодателя, рекомендуется заблаговременно оформить полис добровольного страхования жизни и финансовых рисков. В этом случае платеж немного увеличится. Зато в случае наступления страхового случая банк получит всю сумму долга от страховой компании.